A incorporação a preço de custo/por administração e o ITBI em Belo Horizonte

A modalidade de contratação da construção em uma incorporação influencia diretamente a base de cálculo do ITBI. Na contratação por “empreitada”, o incorporador assume o risco do negócio e entrega a unidade por preço previamente definido. Por isso, a base de cálculo do imposto é o valor venal do imóvel “como se pronto estivesse” partindo da premissa de que o ônus da construção e o risco financeiro recaem integralmente sobre o incorporador. 

Já na incorporação “por administração” ou “preço de custo”, são os adquirentes que assumem o ônus financeiro da construção, financiando seu custo integral e a fiscalizando. Nessa hipótese, o ITBI tem – ou ao menos deveria ter, conforme a Lei 4.591/1964 – o valor venal da fração ideal do terreno, e não o valor das futuras unidades condominiais que nele serão construídas. 

Embora essa distinção seja claramente estabelecida pela Lei Federal 4.591/1964, a interpretação municipal em Belo Horizonte tende a adotar postura mais rigorosa, aproximando esses regimes distintos no que diz respeito à base de cálculo de incidência do ITIBI. Em alguns casos, incorporações genuinamente a preço de custo são tratadas pelo fisco municipal como se representassem vendas de unidades prontas, ampliando a base tributável e gerando insegurança jurídica ao setor. 

Na prática administrativa de Belo Horizonte, a comprovação do regime de administração frequentemente requer uma multiplicidade de documentos comprobatórios, haja vista previsão ampla do art. 16, §1°, IV, de que “quaisquer outros documentos que, a critério do fisco municipal, possam comprovar que o adquirente assumiu o ônus da construção”.  Com isso, para além dos documentos constantes no rol taxativo do citado artigo – contratos de prestação de serviços de construção e docume

ntos financeiros em nome dos adquirentes – frequentemente tem-se exigido, tais como, mas não somente, atas da Comissão de Representantes, extratos completos e prestações de contas do condomínio dos adquirentes. Observa-se, também, que frequentemente o fisco municipal tem vinculado a existência de projeto aprovado antes dos contratos de promessas de compra e venda. 

Diante desse ambiente normativo e interpretativo mais complexo, é fundamental adotar postura tanto preventiva, com estruturação documental consistente desde a idealização da incorporação, como defesas administrativas e/ou judiciais sólidas e que considerem todas as peculiaridades de fisco municipal de Belo Horizonte.  

Nosso escritório atua de forma contínua na orientação de incorporadores e adquirentes, estruturando o regime jurídico de administração, organizando o dossiê probatório e conduzindo defesas administrativas e judiciais em discussões sobre ITBI em Belo Horizonte.