Os três planos do parcelamento do solo urbano e sua importância para o desenvolvimento urbano

O parcelamento do solo urbano é um dos temas centrais quando se fala em desenvolvimento urbano. Ele possibilita a divisão de glebas em lotes juridicamente independentes, passíveis de serem ocupados, com infraestrutura mínima e em conformidade com o planejamento urbano. No Brasil, esse procedimento é regido por um conjunto de normas federais, estaduais e municipais, tendo como marco legal principal a Lei Federal nº 6.766/79 (Lei Lehmann).

Apesar da importância dessa disciplina, a história recente do crescimento das cidades brasileiras revela um cenário preocupante: durante décadas, a ocupação ocorreu sem planejamento, licenciamento ou integração junto aos órgãos responsáveis. Em Belo Horizonte, isso resultou em uma realidade complexa para o mercado imobiliário, marcada pelo descompasso entre três planos:

1. Plano Registral É o que consta no Registro de Imóveis, estabelecendo oficialmente os limites da propriedade e a titularidade. Sem o registro, não há segurança jurídica para negociações ou financiamento.

2. Plano Cadastral

   É o que consta do cadastro oficial do Município, usados para fins fiscais, tributários, de planejamento e regulação urbana.

3. Plano Real

   Corresponde à ocupação física de fato: a construção existente, o uso dado ao terreno e sua configuração no espaço. Muitas vezes, é o retrato mais fiel da realidade, mas muitas vezes sem respaldo registral ou cadastral adequado.

O impacto dessas divergências

Quando esses três planos não conversam entre si, surgem problemas que afetam tanto o setor público quanto o privado:

• Impossibilidade de exercício pleno da propriedade: imóveis sem correspondência registral não podem ser ocupados formalmente, como, por exemplo, para sediar novos empreendimentos e receber licenças para obras.

• Burocracia e custos elevados: a regularização pode exigir levantamentos topográficos, retificações de matrícula, revisões de projetos e processos administrativos demorados e onerosos.

• Risco para investidores e construtoras: a aquisição de terrenos sem análise prévia dos três planos pode inviabilizar projetos ou gerar litígios.

O caminho para a integração

Para tornar o mercado mais ágil e seguro, é fundamental harmonizar procedimentos administrativos e registrais, evitando que um projeto aprovado pelo Município tenha o registro inviabilizado por inconsistências formais.

Igualmente necessária é a Implementação de sistemas integrados de informações entre Prefeitura e Registro de Imóveis, com atualização em tempo real de dados cadastrais e dominiais.

Outro caminho está no fortalecimento de programas de regularização fundiária, aproximando o plano real (ocupação de fato) dos planos registral e cadastral.

A convergência entre esses três planos não é apenas um tema técnico ou jurídico, é um fator determinante para a segurança jurídica das transações e para o desenvolvimento da cidade através da viabilização de políticas públicas importantes. No mercado imobiliário, onde confiança e previsibilidade são ativos valiosos, corrigir essas distorções significa abrir caminho para novos investimentos e para um crescimento urbano mais ordenado e sustentável.